Centrum Doradztwa

Regulującą Zasady Najmu z 2019 roku
Aug

Większa ilość obowiązków dla wynajmujących w związku z Ustawą Regulującą Zasady Najmu z 2019 roku (Tenant Fees Act 2019)

Wynajmujący muszą liczyć się z nowymi przepisami Ustawy Regulującej Zasady Najmu z 2019 roku. Nastąpiły zmiany w obowiązkach skarbowych, związanych z podatkiem od gruntu, a także powstały zobowiązania względem kaucji zabezpieczających, opłat oraz udziału w programie ochrony funduszów klienta (CMPS). Istnieją pewne postanowienia przejściowe, co oznacza, że w określonych okolicznościach Ustawa nie dotyczy istniejących już umów najmu do kwietnia 2020.

Odnosząc się do słów Olexandr Kyrychenko, prawnika z firmy IMD Solicitors, wynajmujący, który nie zastosuje się do przepisów, naraża się na karę sięgającą nawet do 30,000 £, nakładaną przez lokalną radę inspekcji handlowej.

Wynajmujący powinni jak najprędzej zasięgnąć rady eksperta, aby upewnić się, czy nowe umowy najmu są zgodne z aktualnymi przepisami, co będzie się wiązać ze zgromadzeniem i przechowywaniem kopii rozmaitych dokumentów.

Wynajmujący, których najemcy przedłużyli umowę na zasadach wcześniejszej dzierżawy, powinni sprawdzić warunki i zdecydować, czy nie będzie korzystniej zastosować się do zasad, zgodnych z Ustawą z 2019 roku.

Jakie działania dopuszcza Ustawa Regulująca Zasady Najmu z 2019 roku (Tenant Fees Act 2019)

Ustawa pozwala wynajmującym na pobieranie czynszu od nowych lub istniejących już najemców, nie mniej jednak zabrania im podnoszenia wysokości tych opłat w ciągu pierwszego roku od zawarcia umowy.

Wynajmującym przyzwala się na:

  • pobieranie i przechowywanie kaucji najemcy, jeśli nie przekracza ona wysokości czynszu za pięć tygodni;
  • pobieranie wadium od potencjalnych najemców w wysokości nieprzekraczającej czynszu za jeden tydzień, jednakże wadium musi zostać zwrócone w przeciągu 7 dni, jeśli potencjalny najemca nie zdecyduje się na wynajem, w innym wypadku opłata ta może zostać przeznaczona na zapłatę czynszu lub potraktowana jako kaucja zabezpieczająca
  • karanie najemców opłatą, jeśli ci zgubią klucz lub pilot, nie mniej jednak kara nie może przekroczyć właściwej wartości przedmiotu, a sam wynajmujący musi przedstawić najemcy rachunek poświadczający poniesiony koszt;
  • naliczanie odsetek za opóźnienia w płaceniu czynszu, jednakże mogą one być większe o maksymalnie trzy procent od podstawowej stawki, ustalonej przez Bank Anglii.

Zgodnie z Ustawą najemcy (lub ich agenci) nie mogą pobierać żadnych dodatkowych opłat innych niż te wymienione powyżej. Na ogół odpowiedzialność za koszty związane z wywozem śmieci, podatkiem komunalnym oraz abonamentem telewizyjnym spocznie na najemcy.

Odkąd w maju 2018 weszło Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych (RODO), instytucje informacji kredytowych zostały zobowiązane do wydawania raportów bez pobierania opłaty każdemu, kto zgłasza wniosek dotyczący własnej osoby.

Rodzaje dzierżaw, do których odnosi się Ustawa Regulująca Zasady Najmu z 2019 roku (Tenant Fees Act 2019)

Ustawa dotyczy wszystkich dzierżaw krótkotrwałych, które są najpopularniejszą formą umów w przypadku nieruchomości zakupionych na wynajem.

Odnosi się ona do nowo zawartych umów, a od kwietnia 2020 będzie również dotyczyć istniejących już dzierżaw. 

Długoterminowe umowy dzierżaw, przekraczające 21 lat, oraz najem domów socjalnych nie podlegają tej Ustawie.

Program ochrony funduszy klienta (CMP)

Agenci nieruchomości od teraz będą zobowiązani do upubliczniania pobieranych opłat, nie tylko na własnych stronach internetowych, ale również w ogłoszeniach, umieszczanych na witrynach, należących do innych firm, takich jak Zoopla czy RightMove.

Każdy agent, przechowujący pieniądze klienta, musi zostać członkiem programu ochrony funduszy klienta (CMPS), który został zatwierdzony przez Ministerstwo ds. Mieszkaniowych, Społeczności oraz Samorząd. Certyfikat członkowski powinien być wyeksponowany w widocznym miejscu w siedzibie fizycznej oraz na stronie internetowej agenta.

Urzędnicy inspekcji handlowej zyskali prawo egzekwowania zgodności z nowymi zasadami CMPS z możliwością nakładania kar wynoszących nawet 30,000 £ w przypadku naruszeń.

Sankcje w przypadku niedostosowania się wynajmującego do nowych przepisów

Sekcja 21 Ustawy Mieszkaniowej z 1988 roku pozwala wynajmującemu na zerwanie umowy chronionej dzierżawy krótkoterminowej z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Aczkolwiek, jeśli najemca przekazał wynajmującemu niedozwoloną opłatę, lub jeśli wynajmujący naruszył nowe zasady dotyczące przetrzymywania kaucji, to w takim wypadku wynajmujący nie może skorzystać z zapisów sekcji 21.

W przypadku, gdy wynajmujący przetrzymują kaucję najemcy pod koniec okresu dzierżawy niezgodnie z przepisami, to najemcy mają prawo do złożenia wniosku do Komisji Pierwszej Instancji o wydanie nakazu zwrotu kaucji. Ta procedura jest prostsza, szybsza i znacznie tańsza niż założenie sprawy w sądzie rejonowym.

Nowe uprawnienia Inspekcji Handlowej

Urzędnicy inspekcji handlowej nabyli nowe prawa do egzekwowania zgodności z Ustawą z 2019 roku. Mają specjalne uprawnienia śledcze. Wynajmujący, którzy zignorują nowe przepisy dotyczące przechowywania kaucji, narażają się na grzywnę, wynoszącą do 5,000 £ w przypadku pierwszego naruszenia, ale kara może urosnąć nawet do 30,000 £, jeśli dotyczy ona kolejnego wykroczenia. Ustalono przepisy techniczne dotyczące tych powiadomień. Dowód musi być zgodny z karnym standardem, a Komisja Pierwszej Instancji ma prawo do rozpatrzenia odwołania. Jeśli otrzymałeś jedno z takich powiadomień, musisz niezwłocznie zasięgnąć porady prawnej u adwokata do spraw dzierżawy.

Wynajmujący w roli przedstawicieli urzędu imigracyjnego

Wynajmujący dodatkowo muszą przeprowadzać kontrolę zgodności z przepisami ustawy o imigracji z 2014 roku, która weszła w życie w Anglii w dniu 1 lutego 2016 r. W czerwcu 2018 r. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych opublikowało „Krótki poradnik na temat prawa wynajmu” oraz „Prawo wynajmu – kodeks postępowania”. Ważne jest, aby wynajmujący niezwłocznie zaczęli się stosować do przepisów prawa imigracyjnego, ponieważ ustawa o imigracji z 2014 roku przewiduje sankcje karne wobec właścicieli, którzy nie przeprowadzają kontroli we właściwy sposób w odpowiednim czasie, a przy tym nie prowadzą określonej dokumentacji. Maksymalna kara, jaką mogą nałożyć sądy karne, to pięć lat pozbawienia wolności.

Aby zrozumieć, w jaki sposób Ustawa Regulująca Zasady Najmu odnosi się do twojego przypadku, prosimy o kontakt z Olexandr Kyrychenko pod numerem telefonu 0333 358 3056 lub poprzez e-mail pod adresem info@imd.co.uk.

Zobacz wszystkie artykuły